Nederlanders in Thailand in paniek en raken hun huis kwijt.

Een artikel in het AD over Thailand van deze week is het lezen waard, ook als je nooit van plan was daarheen te gaan. Het legt namelijk precies bloot waar het bij vermogen in het buitenland op aankomt.

Wat er gebeurde

Op 10 augustus deed de Thaise politie een inval op vijftien adressen in een villawijk in Hua Hin. Er lagen 45 arrestatiebevelen klaar tegen buitenlanders en 39 Thaise aandeelhouders werden opgeroepen voor verhoor. Dertien buitenlanders werden aangehouden, onder wie een Nederlander. Een paar dagen later volgde de bekende toeristische plek Koh Samui, met veertien arrestaties en opnieuw een Nederlander erbij.

Het onderzoek draait om 33 bedrijven die samen tientallen percelen en woningen zouden beheren, met een geschatte waarde van rond de 8 miljoen euro. Landelijk staan inmiddels tienduizenden bedrijven op een risicolijst.

Wie geraakt wordt krijgt naar verluidt 180 dagen om zelf te verkopen. Lukt dat niet, dan valt de grond toe aan de Thaise staat. Zonder één baht vergoeding voor wat je er destijds in hebt gestopt. Daar bovenop kan een boete, celstraf of deportatie volgen. Verkopen binnen die termijn is bijna onbegonnen werk, want welke koper stapt in een wijk waar de politie invallen doet?

Het pijnlijke deel

Buitenlanders mogen in Thailand geen grond bezitten. Dertig jaar lang was het antwoord daarop overal hetzelfde. Richt een Thais bedrijf op met Thaise aandeelhouders op papier, en koop het huis via dat bedrijf. Makelaars adviseerden het. Advocaten stelden de stukken op. Het kadaster schreef het gewoon in.

Je vroeg een professional om hulp en dit was wat je terugkreeg. Voor de meeste kopers voelde het niet als een truc maar als de normale gang van zaken.

Nu heet diezelfde route vastgoedfraude.

Er is trouwens geen wet veranderd. De handhaving is veranderd.

Waarom wij hier steeds op terugkomen

Dit is een gesprek dat we regelmatig voeren met mensen die hier net zijn aangekomen. Ze hebben vaak eerder elders vastgoed gekeken.

Onze vraag is dan altijd dezelfde. Wat gebeurt er met jouw eigendom als de overheid daar over vijf jaar besluit strenger te kijken?

Elke constructie die bestaat om een verbod te omzeilen blijft hangen aan hoe streng dat verbod op enig moment gehandhaafd wordt. Dat is geen eigendom. Dat is gedoogd eigendom.

Je koopt dan geen huis. Je koopt een positie die goed gaat zolang niemand er te lang naar kijkt. En dat "zolang" bepaal jij niet.

Voor wie zijn vermogen juist buiten Europa brengt om minder afhankelijk te zijn van politieke willekeur is dat een wrange uitkomst. Je ruilt de ene willekeur in voor de andere, alleen nu in een land waar je de taal niet spreekt.

In Paraguay valt er niets te omzeilen

Hier koop je op je eigen naam. Punt.

Geen stroman. Geen vennootschap die alleen bestaat om de wet te ontwijken. Geen leasecontract van dertig jaar met een verlengingsclausule waar je maar op moet hopen.

Artikel 109 van de Paraguayaanse grondwet is kort. Privé-eigendom is onschendbaar. Niemand kan in principe zomaar van zijn eigendom worden beroofd behalve op grond van een rechterlijke uitspraak. Onteigening kan alleen via een aparte wet, om reden van openbaar nut of sociaal belang, en met voorafgaande betaling van een rechtvaardige vergoeding.

Dat recht geldt voor een Nederlander precies zoals het voor een Paraguayaan geldt. Geen apart regime voor buitenlanders. Geen maximumpercentage per gebouw. Geen quotum per wijk. Je hebt er zelfs geen verblijfsvergunning of cédula voor nodig, al is het alleen al vanwege fiscale redenen wel zeker aan te raden. Met slechts een paspoort kun je kopen.

De praktijk is overzichtelijk. Je tekent een koopovereenkomst, de escribano público maakt de eigendomsakte op, en die wordt ingeschreven bij de Dirección General de los Registros Públicos. Vanaf dat moment staat het vastgoed daar op jouw naam, openbaar en opvraagbaar. Reken op ongeveer 2 procent aan kosten voor de escribano en de overdracht.

Geen jaarlijkse boekhouding voor een lege vennootschap. Geen aandeelhouders die je moet vertrouwen.

De enige uitzondering, en waarom die jou niet raakt

Er is één beperking in de wet, en die noemen we voor de volledigheid.

Ley 2532/05 wijst een veiligheidszone aan van 50 kilometer langs de land- en riviergrenzen. Binnen die strook mogen mensen afkomstig uit een buurland, dus Brazilië, Argentinië en Bolivia, geen eigenaar zijn van landelijk vastgoed. Hetzelfde geldt voor bedrijven die grotendeels uit zulke personen bestaan. Deze wet is destijds in het leven geroepen om te kunnen voorkomen dat buren stilletjes de grensstreek opkopen en zo de grens kunnen verleggen.

Voor Nederlanders en Belgen speelt dit niet. En het gaat uitsluitend over landelijk vastgoed dat zo staat geregistreerd. Bij een appartement in Asunción of een kavel in Hohenau komt de regel sowieso niet in beeld.

Waar je hier wél op moet letten

Paraguay is geen sprookje en zo verkopen we het ook niet.

Het risico zit hier alleen op een andere plek. Niet in de structuur, maar in de titel zelf. Dubbele of overlappende inschrijvingen komen voor. Ketens van eerdere overdrachten die niet kloppen. Percelen die in de werkelijkheid anders liggen of een andere afmeting heeft dan op papier. Verkopers die niet bevoegd zijn om te tekenen. Hypotheken, beslagen of erfrechtelijke claims die er nog aan hangen.

De belangrijkste stap hier is daarom niet het bedenken van een slimme structuur, maar het na laten lopen van de titel. Een actueel informe de condiciones de dominio opvragen bij de Registros Públicos. De eigendomsketen minstens twintig jaar terug nalopen. Catastro en de opmeting controleren. Openstaande lasten, beslagen en gemeentelijke schulden nakijken. Verifiëren wie er tekent en met welke bevoegdheid.

Dat werk gebeurt vóór de aankoop. Het kost tijd, maar het is te doen. En het is klaar zodra de akte is ingeschreven.

Het verschil

In Thailand kon je alles doen wat je adviseurs zeiden en toch verkeerd uitkomen, omdat de constructie zelf het probleem was.

In Paraguay gaat een aankoop verkeerd als je de titel niet hebt laten controleren.

Het eerste kun je achteraf niet repareren. Het tweede kun je vooraf voorkomen.

Eigendomsrecht is geen detail in het aankoopproces. Het is het hele punt.

Als je recht om iets te bezitten afhangt van een constructie die je moest optuigen om een verbod te omzeilen, dan bezit je het niet echt. Dan huur je het van de goodwill van een overheid. Precies dat ontdekken deze maand een aantal Nederlanders in Thailand.

Wil je weten hoe een aankoop hier concreet verloopt en wat je in Paraguay voor jouw budget krijgt? Neem contact met ons op.